애매한 월세 계산법과 월세 내는 날짜

사례 #1 원룸에 월세로 살고 있는 A씨는 계약 만기일이 6월 5일이다. 이사 들어갈 집 사정으로 6월22일 나가기로 집주인의 양해를 받았다. 그런데 이사 나가는 날 한 달분 월세 60만원을 다 내라고 한다. A씨가 실제 거주한 일수만 계산해서 17일분만 내겠다고 하니, 집주인은 다음 들어올 사람이 정해지지 않았으니 한 달분을 다 내야 한다는 것이다. 계약서에는 이사 나갈 때 월세 날짜 계산에 대한 조항은 없다. 과연 집주인 말대로 한 달분을 다 내야 하는가?

사례 #2 이사를 자주 다니는 세입자 B씨는 월세 내는 날 때문에 늘 찜찜하다. 이 달10일에 이사 들어가면, 첫 월세 내는 날은 다음달 9일인가, 아니면 10일인가? 계약서를 쓰는 공인중개사들도 의견이 양쪽으로 엇갈린다. 9일에 내게 되면 불과 하루 차이지만 매달 하루씩 먼저 내는 것 같아 억울하다. 계약 만기일도 마찬가지로 헷갈리게 한다. 6월10일에 이사 들어가면 1년 만기일은 내년 6월9일인가 아니면 6월 10일인가? 대체 법에는 어떻게 되어 있는가?

민법의 조항 - 특약이 없으면 월세는 일할(日割) 계산한다

먼저 사례 #1 관련, 우리 민법의 조항을 보자. 월세는 ‘법정과실’에 해당하여 ‘일수의 비율’에 따라 계산한다고 되어 있다. ‘일수의 비율’을 사람들은 보통 ‘일할(日割) 계산’이라고 한다.

민법 제101조 ②항
물건의 사용대가로 받는 금전 기타의 물건은 법정과실로 한다.
민법 제102조 ②항
법정과실은 수취할 권리의 존속기간 일수의 비율로 취득한다.

그런데 이 조항은 당사자간 다른 합의가 없을 때 적용되는 규정이다. 이를 임의규정이라고 한다.

민법 제105조 (임의규정)
법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

그래서 예컨대 ‘한 달 미만의 기간은 한 달로 계산한다’는 특약이 있으면 여기에 따라야 하겠지만, 이런 특약이 없다면 세입자는 이 법 조항에 따라 실제 거주한 일수만 따져서 월세를 내겠다고 주장할 수 있다. 이 경우 계산은 다음과 같이 하게 된다. 60만원÷30일×17일 =34만원

그건 이론이고요,
아니 음식 시켜놓고 반 남겼으니 반값만 내는 경우 봤어요?
한 달 못 돼도 한 달로 계산하는 게 상식이죠.

사실 일부에서는 한 달 미만의 기간은 한 달로 계산하는 관행이 있다. 한편 15일 이하는 반 달 분, 15일 넘어가면 한 달 분으로 절충하는 경우도 있다. 그래서 법의 해석(일할 계산)과 관행(월 단위로 계산)이 달라 거래 현장에서 다툼이 자주 일어난다. 물론 분쟁 해결의 기준으로서 관행보다는 법이 앞선다.

‘일할 계산 특약’을 두어 분쟁을 예방한다

그러나 이런 분쟁 자체를 막기 위해서는 월세 계산법을 특약으로, 예컨대 다음과 같이 기재해두는 것이 상책이다.

월세는 일할 계산하며 한 달은 30일로 본다

여기에서 ‘한 달은 30일로 본다’ 는 구절은, 하루의 임대료 계산은 ‘월세÷30'으로 한다는 의미이다. 가령 2월 20일부터 3월 5일까지 계산할 때, 한 달을 며칠로 보느냐를 놓고 또 다시 신경전을 하지 말자는 것이다.

그런데요, 중도에 나갈 경우에도 일할 계산이 맞습니까?

그렇지는 않다. 계약 기간 중에 세입자 사정으로 나갈 경우에는 우선 집주인의 동의를 받아야 한다. 이 때 월세 정산 방법을 일할 계산으로 하느냐 아니면 월 단위로 하느냐에 대해서는 사실상 임대인의 선택에 따를 수 밖에 없을 것이다.

임대차 만기일 계산의 2가지 방식

이제 사례 #2 세입자 B씨의 경우를 보자. 6월10일 이사 들어가면 1년 후 만기일은 언제인가? 거래 현장에서는 다음 2가지 방식이 모두 사용되고 있다.

1방식 2014년 6월 10일~2015년 6월 9일
2방식 2014년 6월 10일~2015년 6월10일

그런데 1방식으로 가면 월세 내는 날도 매월9일이 되고, 2방식으로 가면 매월10일이 된다. 세입자 입장에서 보면 1방식이 월세도 하루씩 먼저 내야하고 기간도 하루 짧아 그만큼 불리하다. 반대로 집주인은 당연히 1방식을 선호한다. 그래서 계약 당일 만기일을 놓고 미묘한 신경전이 벌어지기도 한다. 그렇다면 대체 법에는 어떻게 되어 있는가?

먼저 두 방식의 차이를 보자. 이사 들어오는 날을 계약기간에 포함시키느냐(1방식), 아니면 제외하느냐(2방식) 에 따라 만기일에 하루 차이가 난다. 다시 말해 6월10일부터 1년 365일을 꼽아보면 다음해 6월9일이 된다. 그런데 이삿날10일을 빼고 11일부터 365일을 꼽아보면 다음해6월10일이 된다. 그래서 1방식을 이른바 초일산입(初日算入), 2방식을 초일불산입(初日不算入) 이라고 한다.

1방식 2014년 6월 10일~2015년 6월 9일 (초일 산입)
2방식 2014년 6월 11일~2015년 6월 10일 (초일불산입)

그러면 우리 민법의 기간 계산에 관한 조항을 보자.

초일 불산입 – 이사온 날은 빼고 기간을 계산한다

민법 제157조 (기간의 기산점)
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제155조 (적용범위)
기간의 계산은 법령, 재판상의 처분 또는 법률행위에 다른 정한 바가 없으면 본 장의 규정에 의한다.

민법 제157조에서 ‘초일은 산입하지 아니한다’ 라고 정하고 있다. 만약 이사를 오전 영시에 한다면 그 날부터 계약기간으로 보겠지만, 현실에서 그런 경우는 거의 없다. 그렇다면 2방식이 1방식보다 법에 가깝다고 볼 수 있다.

그러나 위의 조항은 강제력이 있는 규정이 아니다. 당사자 간에 달리 합의 한 바가 있으면 그에 따라야 한다는 것이다. (민법 제155조)

그래서, 결론이 뭔가요?
첫 월세 내는 날이 다음달 9일인가요, 10일 인가요?

결론은 계약서에 나와 있다. “차임 일백만원은 (선불로 · 후불로) 매월10일에 지불한다.”

법대로, 초일 불산입으로 해주세요

따라서 세입자로서는 계약서를 쓸 때 이 부분을 잘 챙겨야 한다. 만약 중개사가 9일로 기재한다면, “법대로, 초일 불산입으로 해주세요.” 라고 요구한다. 물론 집주인은 9일로 하자고 나올 수도 있을 것이다. 이 경우 공인중개사는, 필자의 소견으로는, ‘초일 불산입’ 쪽으로 조율하는 것이 무난하리라 본다. 그리고 월세 내는 날을 10일로 하게 되면, 만기일도 다음해 6월 10일로 자연히 따라간다.

결국 만기일 계산 방식은 선택의 문제이다. 어디까지나 당사자가 합의 결정하면 그것이 답이다. 그러나 상담 의뢰인들이 어느 방식이 좋으냐고 물어오면, 필자는 2방식을 권하고 있다. 법 조항에도 충실하고 당사자 간 균형도 이룬다고 보기 때문이다.

글 이인덕

서울시청 임대차상담위원
서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다.
저서『나몰라 임대인 배째라 임차인』(부연사) 외 다수

원문출처 : http://land.naver.com/news/magazineView.nhn?arti_seq=7462020